La procédure de péril relève des pouvoirs de police administrative spéciale du Maire (ou du Président d’un EPCI en cas de transfert de ce pouvoir) afin qu’il puisse prendre des mesures visant à ce qu’il soit mis fin à un danger causé par un immeuble menaçant ruine : elle est régie par les dispositions des articles L511-1 et suivants du Code de la Construction et de l’Habitation.
Les règles procédurales afférentes ont fait l’objet d’une modification récente par l’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 relative l’harmonisation et à la simplification des polices des immeubles, locaux et installations, entrée en vigueur le 1er janvier 2021.
La procédure de péril avant l’ordonnance du 16 septembre 2020
La procédure de péril vise tous les immeubles et édifices bâtis qui menacent ruine et qui pourraient, de par leur effondrement, compromettre la sécurité publique ou qui n’offrent pas les garanties de solidité nécessaires au maintien de la sécurité publique.
Si le péril doit systématiquement relever d’une cause intrinsèque à l’immeuble pour relever du pouvoir spécial reconnu au Maire, le Conseil d’Etat considère en revanche que les pouvoirs de police administrative générale reconnus au Maire par les articles L. 2212-2 et L. 2212-4 du Code Général des Collectivités territoriales peuvent s’exercer en présence d’un danger menaçant un immeuble si la cause lui est extérieure (Conseil d’Etat, Commune de BADINIERES, 10 octobre 2005, n° 259205) mais également en cas de risque particulièrement grave et immédiat.
Il convient de distinguer deux types de procédure de péril, selon l’imminence ou non du péril : la procédure de péril ordinaire, et la procédure de péril imminent.
L’ancienne procédure de péril ordinaire
Cette procédure comprend deux phases. Une phase préalable, d’abord, qui permet au Maire d’informer les propriétaires et les titulaires de droits réels immobiliers, qu’il compte recourir à la procédure de péril.
Dans une seconde phase, le Maire va prendre un arrêté de péril ordinaire, qui consiste en la mise en demeure des propriétaires d’exécuter des travaux de réparation ou de démolition. Une fois les travaux achevés, le Maire, sur la base d’un rapport d’un homme de l’art, constate la réalisation des travaux et prononce la mainlevée de l’arrêté.
Si toutefois le propriétaire ne s’exécute pas, et ce malgré l’intervention d’une seconde mise en demeure, le Maire dispose de la possibilité de réaliser les travaux d’office pour le compte et aux frais du propriétaire, sauf s’il s’agit d’une démolition, auquel cas il doit d’abord obtenir l’autorisation du juge judiciaire pour y procéder.
L’ancienne procédure de péril imminent
Le Maire doit, dans un premier temps, avertir les propriétaires qu’il compte recourir à cette procédure. Ensuite, il doit saisir le Tribunal administratif territorialement compétent afin de voir nommer un expert dont la mission sera d’examiner les bâtiments menaçant ruine et de dresser un constat de leur état afin de proposer des mesures pour mettre fin à l’imminence du péril.
Dans le cas où l’expert conclut à un péril grave et imminent, le Maire est alors en mesure d’ordonner des mesures provisoires de manière à garantir la sécurité publique. Dans le cas où les propriétaires seraient défaillants et n’exécuteraient pas les mesures ordonnées par le Maire en temps et en heure, ce dernier se doit de les faire exécuter d’office, faute de quoi il engagerait la responsabilité de la commune (Cour Administrative d’Appel de Marseille, 30 juillet 2013, n°11MA03520)
Une fois les mesures réalisées, si celles-ci permettent de mettre fin au péril, le Maire prendra acte de leur réalisation. Si le péril demeure malgré l’exécution des mesures, il pourra alors appliquer la procédure de péril ordinaire afin que le péril soit traité durablement.
Les dispositions applicables à compter du 1er janvier 2021
Si l’ordonnance n’a pas modifié les dispositions générales relatives à la procédure de péril (elle concerne toujours les immeubles bâtis menaçant ruine et doit toujours relever d’une cause intrinsèque au bâtiment), les différentes procédures s’en sont trouvées relativement modifiées.
A noter toutefois que la compétence pour la mise en œuvre de ce pouvoir de police administrative spéciale n’est plus exclusivement celle du Maire (et du président de l’EPCI en cas de transfert du pouvoir de police) mais peut désormais être partagée avec le préfet (L.511-4 CCH).
La nouvelle procédure de péril ordinaire : l’arrêté de mise en sécurité
Les nouvelles dispositions relatives à la procédure de péril ordinaire prévoient tout d’abord que l’arrêté de péril ordinaire, devenu aujourd’hui arrêté de mise en sécurité, fixe un délai au propriétaire pour exécuter les mesures prescrites. Cet arrêté ne pourra prescrire de démolition ou d’interdiction définitive d’habiter dans le bâtiment, sauf s’il n’existe aucun autre moyen technique pour remédier à l’insécurité ou si les travaux nécessaires seraient plus couteux que la reconstruction (L.511-18 CCH).
Une fois le délai écoulé, les anciennes règles trouvent toujours à s’appliquer, en substance, mais ont été précisées. En effet, si les travaux ont bien été exécutés, le Maire constate leur réalisation et prononce la mainlevée de l’arrêté. Si ce n’est pas le cas, le propriétaire sera soumis à une astreinte et le Maire pourra faire exécuter les travaux d’office pour le compte et aux frais de celui-ci.
Seule différence avec la procédure ancienne : la nouvelle procédure supprime la phase supplémentaire de mise en demeure dans un but d’accélération des procédures.
Par ailleurs, une autre différence est à relever en ce qui concerne l’exécution d’office des travaux dans le cas où ceux-ci n’auraient pas été réalisés par le propriétaire dans le temps imparti. En effet, il est désormais prévu que l’autorité compétente « peut » faire procéder aux travaux d’office, ce qui sous-entend que l’exécution d’office est facultative. Il faudra donc rester vigilent en cas de précision de cette disposition par le juge administratif à l’avenir.
La nouvelle procédure de péril imminent : la procédure de mise en sécurité d’urgence
La seule différence notable – mais pas des moindres – dans la nouvelle procédure de péril imminent est la suppression de l’obligation de saisine du Tribunal Administratif pour désignation d’un expert. Désormais prévue au nouvel article L. 511-9 du Code de la Construction et de l’Habitation, cette saisine est devenue facultative et a été étendue à la procédure de mise en sécurité hors urgence.
On préconisera toutefois, autant que cela est possible, de passer par la phase expertise judiciaire permettant de faire trancher avec parfaite neutralité par un homme de l’art extérieur l’état de l’immeuble.
Notons enfin que la rédaction du nouvel article L. 511-20 du Code de la Construction et de l’Habitation conduit à considérer que l’exécution d’office des travaux en cas de carence du propriétaire reste obligatoire pour l’autorité compétente, contrairement à la procédure ordinaire. Dès lors, ici encore, une précision de cette disposition par le juge administratif ne devrait pas tarder à arriver.
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